长期以来，业主与物业公司矛盾的焦点之一，就是物业服务收费问题。10月1日实施的最高法院“关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”，明确了物业服务收费的相关热点问题。

问题一

物业公司违规收费

业主有权拒交？

该解释第5条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，法院应予支持。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在政府指导价和市场调节价（合同约定价）之外，物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩。

一直以来，拒交物业费，成为单个业主所能找到的最直接的维权方法。那么，业主是否能够拒交物业费呢？根据司法解释，业主有权拒交“违规收费”，而非有权拒交全部物业服务收费。

物业公司是否违规收费，业主应认真对照合同约定或者定期公布的不同类型房屋的不同政府指导价来判断；物业公司应当公示相应的收费标准。

除一般物业服务费用外，有些物业公司还代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用，此部分费用同样不得向业主收取手续费等额外费用。

问题二

物业没提供相应服务

可拒交相对应物业费？

该司法解释第3条规定，物业服务企业不履行、或者不完全履行物业服务合同约定的、或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

拒交物业费，是业主常用并自认为有效的维权方法。但是，正如管家做饭不好，就断掉他买菜的钱一样，怎么可能让管家做好饭呢？针对物业服务不到位，该解释规定业主可以要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，并没有明确业主可以以物业服务不到位为由拒交物业费。这种规定，体现了合同法第120条关于“双方违约的责任”的规定，即当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。不能简单的以对方违约而免除自己的违约责任。

当然，如果物业公司根本就没有提供相应的（或者其中的某项）服务，而非物业服务不到位，相对应的物业服务费用应予扣除。

解释出台前，单个业主是否能起诉物业公司存在争论。该解释对此争论给出了答案：业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。所以，如果物业公司服务不到位，业主应当注意留存相应的证据，以便追究物业公司相应的违约责任。

问题三

未签订物业服务合同

可不交物业费？

面对前期物业服务合同，以及业委会签订的物业服务合同，有些业主自然地认为，自己并没有参与合同的订立，因此不应当依据物业服务合同交纳物业服务费。

对此，该司法解释第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。

问题四

认为物业收费过高

就能拒交物业费？

业主常常认为物业服务收费过高，要求按照政府指导价来收费。根据物权法和该司法解释，此种情况不属于物业服务合同无效的情况。毕竟合同约定的市场调节价是市场行为的结果，除非符合法定的无效、可撤销或变更事由，否则不能否定合同约定的效力。业主应通过业主大会或业委会，与物业管理企业协商变更。

物业公司提供的服务应当与其约定或要求的相符，业主应当按时交纳物业服务费。同时小区的环境需每位居住的业主予以维护，业主应及时指出物业公司提供的服务不及时、不到位的情况，物业公司及时改进，共同营造和谐小区。